551亿元的广信资产包，6年时间“解包”进度还未达到30%。而万科光找“解包思路”就花费了近三年，这注定是一块难以消化的“肥肉”。

(资料图片仅供参考)

近日，在广州市规划和自然资源局公布的今年第二批集中供地名单中，万科广信资产包中的蕙兰苑、紫兰苑地块均在其中。目前，该两宗地块已挂牌，合计起拍总价约34亿元，楼面价分别为2.6万元/平方米、2.3万元/平方米。

对于本次广信资产包地块挂牌原因以及万科是否会参与竞拍，市场猜测颇多。5月17日，《每日经济新闻》记者从熟悉广信资产包情况的知情人士处独家了解到，上述两宗地块目前为政府收储项目，政府进行前期土地整备后，将以招拍挂方式出让，而万科目前尚未明确是否参与竞拍。

记者注意到，今年4月底，邮储银行深圳分行以并购银团的形式参与广州市万溪企业管理有限公司（以下简称广州万溪）并购广东国投资产包项目（即广信资产包）成功落地，收购形式为受让现有股权及承接债务式并购，并购交易总价超500亿元。

2020年的广信资产包花地湾地块现场 图片来源：每经记者 黄婉银 摄

万科尚未明确是否竞拍

广信资产包交易标的核心资产为位于广州市核心区域的16宗可开发土地，该批土地的剩余权益可开发计容积率建筑面积预计为210.98万平方米，主要位于荔湾区、越秀区，包括广州花地湾板块、白鹅潭经济圈、东山百货大楼一带、文德路项目、越秀区东华西路、荣华南项目、浣花路玉兰苑烂尾楼等地块及项目。

此次挂牌的蕙兰苑、紫兰苑地块位于广州荔湾区花地湾，靠近万科金域曦府、万汇天地•瑧园、万汇天地•朗庭三个万科项目，这三个项目也都是从广信资产包解包而来，还有一个位于三元里的项目万科喜悦里已经售罄。

来源：广州市规划和自然资源局官网

蕙兰苑地块土地用途为二类居住用地，土地面积17716平方米，建筑面积54180平方米，起拍价14.09亿元。紫兰苑地块为二类居住用地兼容商业商务用地，土地面积14031平方米，建筑面积87906.6平方米，起拍价19.92亿元。

在目前的地块竞得人要求中，两宗地块都未有特别的条款规定或限制。万科近几年在广州招拍挂市场鲜有拿地，此前三个广信资产包项目开发也未通过招拍挂形式，这也为本次万科是否参与竞拍增加了不确定性。

2017年6月29日，广东国际信托投资公司破产财产整体处置项目（即广信资产包）在南方联合产权交易中心正式拍卖，该标的整体挂牌价高达446.772亿元。包括中海、碧桂园、保利、越秀、信达、万科、华发和华润等8家知名房企参与了激烈角逐，最终万科以551亿元的总价独吞该资产包，成为广州产权交易史上的史诗级案例。

这样的总价，无论是对万科还是整个地产行业来说，都是一笔大买卖。万科这些年来一直在为这个资产包寻找最佳“解题”思路，因为资产包过大且处置不同于以往的开发思路，万科还专门成立了广州万溪负责这一资产包开发，这一公司独立于广州万科体系。

在万科2020年股东大会上，总裁祝九胜就表示，（广信资产包）这个项目的问题是20年积累下来的，万科花了3年时间取得了一些阶段性进展，但不得不承认，解决问题需要的时间和万科当初的预想还是有些差异的。

仅从土地清收进度就可以看出解包的难度。据万科2020年6月29日披露，拿下资产包3年，万科广信资产包土地清收率仍未过半，只达到46%。后续部分土地因涉及与历史融资单位的合作、与村集体的权属红线重叠以及历史遗留的征地复建问题尚未解决，土地清收时间暂无法确定。另外，资产包地块的权益可建设面积存在不确定性。

融资与“解压”是主思路

在广信资产包项目开发中，万科并未没有引入其他知名房企，但较高的资金占用压力和解包难度还是让万科不得不寻求更多的融资、解压路径。

据《中国银行保险报》今年4月23日报道，邮储银行深圳分行在了解到广州万溪并购广东国投资产包项目（即广信资产包）融资需求后积极响应，总分支成立项目工作小组，走访客户制订业务方案，提高服务效能，并超客户预期完成业务审批。邮储银行深圳分行最终以并购银团的形式参与该项目，收购形式为受让现有股权及承接债务式并购，并购交易总价超500亿元。

来源：中国银行保险报

2017年6月29日，广东国际信托投资公司破产财产整体处置项目在南方联合产权交易中心正式拍卖，该标的整体挂牌价高达446.772亿元。包括中海、碧桂园、保利、越秀、信达、万科、华发和华润等8家知名房企参与了激烈角逐，最终万科以551亿元的总价独吞该资产包，成为广州产权交易史上的史诗级案例。

本次蕙兰苑、紫兰苑地块如果万科不参与竞拍，也有利于资金快速回流。在花地湾区域，广信资产包还有6宗暂未开发入市的地块。

2020年6月29日，万科宣布为广信资产包引入以信达为首的7家战略投资者，万科持有广州万溪的股权比例将下降至50%，万科将继续担任项目操盘方，推进项目建设。本次交易完成后，万科将整体回笼资金390.4亿元。

万科方面也表示，“因广信房产、广州分公司原属于广东国投破产财产，部分用地历史久远，涉及问题较为复杂。本次通过转让股权的形式引入合作方，共同推动广信资产包盘活,进一步提升资产包价值，并通过股权转让与股东投入置换，降低项目对公司资金占用，优化公司资产结构，提升公司资金使用效率。”

据万科2021年年报，广州万科对广州万溪的担保金额为135.3亿元，是当年关联方担保金额中最高的。担保起始日为2020年，到期日为2025年。

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